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08.11.2022
Mieter und Vermieter:innen in der Energiekrise
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„Ein Gebäude kümmert sich nicht um den Krieg“

Der Staat soll im Dezember einmalig die Abschlagszahlungen für Gas- und Fernwärmekund:innen übernehmen, ab 2023 deckelt er die Preise für Gas, Strom und Fernwärme. Wir haben darüber mit Prof. Dr. Markus Artz von der Universität Bielefeld, dem Vorsitzenden des Deutschen Mietgerichtstags gesprochen – und über Nebenkostenerhöhungen, Temperaturbegrenzungen und Kündigungsrechte.

Was halten Sie von der Soforthilfe für Erdgas- und Wärmekund:innen?

Es ist gut und richtig, dass man bei dem Versorger unmittelbar anknüpft und die Preise dort deckelt. Man hätte ja auch die Gaspreise durchlaufen lassen und im Mietverhältnis den Ausgleich schaffen können. Ich halte es allerdings für sinnvoll, bereits auf der ersten Stufe anzusetzen. Insgesamt ist die Entscheidung zur Gas- und Fernwärmebremse erfreulich. Die Politik reagiert schnell und weitgehend. Auch das Gewerbe profitiert davon, da das Konzept vor die Klammer gezogen wird.

Verbraucher:innen sind aktuell angehalten, Energie zu sparen. Müssen Vermieter:innen dann überhaupt in diesem Winter eine Raumtemperatur von 20 Grad sicherstellen?

Grundsätzlich ist die Sicherstellung der Raumtemperatur eine Pflicht aus dem Mietverhältnis, die zwar gesetzlich nicht geregelt ist, sich aber durch Instanzrechtsprechung entwickelt hat. Der Vermieter muss in der Wohnraummiete die Voraussetzungen zur Erreichbarkeit einer sogenannten Behaglichkeitstemperatur sicherstellen. Die taxiert man bei 20 Grad.

Eine aktuell höchst umstrittene Frage ist folgende: Ist der Vermieter, wenn er zentral beheizt, Vertragspartner und in Vorleistung tretender Schuldner des Energieversorgers ist, berechtigt, die Mindesttemperatur etwa auf 19 Grad zu senken um dadurch Energie zu sparen und die Vorleistung zu sichern? Heizkosten sind in dieser Konstellation für den Vermieter ein Durchlaufposten und es wird befürchtet, dass die Nebenkostenabrechnung, die der Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums erhält, eine enorme Nachzahlung ausweist – und der Vermieter seinem Geld hinterherlaufen muss. Man darf in der aktuellen Diskussion über die Belastung der Mieter nicht übersehen, dass auch die Vermieter diese steigenden Kosten zunächst zu tragen haben. Man denke vor allem an den privaten Kleinvermieter.

Als Argument wird dafür eine neue Verordnung in den Raum gestellt: die „Kurzfristenenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“ (EnSikuMaV). In dieser steht, dass öffentliche Nicht-Wohngebäude, also etwa Büros, nicht höher als 19 Grad beheizt werden dürfen. Daraus könnte man den Schluss ziehen, dass auch Vermieter von Wohngebäuden berechtigt sind, die Behaglichkeitstemperatur auf 19 Grad zu senken. Ich bin da eher zurückhaltend. Der Gesetzgeber hat ja gerade keine Verordnung für Wohngebäude erlassen.

Foto: Alex Perz auf Unsplash

Sind umgekehrt Mieter:innen verpflichtet, auf 20 Grad zu heizen, um die Gebäudesubstanz zu erhalten?

In der Tat ist der Mieter – spiegelbildlich zum Vermieter – auch verpflichtet, die Wohnung auf 20 Grad zu heizen, sodass durch sein Nutzerverhalten keine Gefahren für die Gebäudesubstanz ausgehen. Die Problematik der Schimmelbildung steht im Raum. Aktuell werden die Mieter allerdings radikal angehalten, Energie zu sparen – nach dem Motto: Man könne ja auch einen Pullover anziehen, oder müsse nicht alle Räume der Wohnung beheizen, sondern sich auf zentrale Räume beschränken, in denen man sich aufhält. Das führt unmittelbar zu Konflikten mit der Obhutspflicht des Mieters, den Bestand des Hauses zu schützen.

Wie gefährlich es für ein Gebäude ist, dort die Raumtemperaturen zu senken, wird in der aktuellen Debatte enorm unterschätzt. Wegen der derzeitigen außergewöhnlichen Situation darf man jetzt nicht das Kind mit dem Bade ausschütten. Ein Gebäude kümmert sich nicht um den Krieg. Es besteht durchaus ein großes Problem darin, Mindesttemperaturen anzupeilen, die unangemessen für das Gebäude sind. Leidtragende sind am Ende nämlich die Mieter, die sich entsprechend sparsam verhalten und sich damit schadensersatzpflichtig machen können. Etwa wegen Schimmelschäden, die darauf zurückzuführen sind, dass der Mieter ein Zimmer nicht mehr beheizt.

Dabei stellt sich die Frage, ob man diese Pflicht aufgrund der Energiekrise in Abrede stellen beziehungsweise einschränken kann. Als Argument wird angeführt, der Mieter könnte durch die Nachrichten und die politische Einspar-Debatte einem unvermeidbaren Rechtsirrtum unterliegen, oder sich gar auf die EnSiKuMaV berufen. Meines Erachtens würde es sich dabei aber um einen vermeidbaren Rechtsirrtum handeln, da sich diese Verordnung auf Büros bezieht, in denen in aller Regel nicht geduscht und nicht gekocht wird. Der Vergleich hinkt an dieser Stelle.

Um wie viel Prozent darf eine Vermieterin die Nebenkosten-Vorauszahlung erhöhen? Wenn der Vermieter die Gaskosten vorstreckt: Hat er dann jetzt schon einen Anspruch darauf, die Nebenkosten zu erhöhen?

Möglich ist in jedem Fall eine einvernehmliche Anpassung. Um hohe Nachzahlungen zu vermeiden – und die entstehen im kommenden Jahr, in besonderem Maße wohl aber erst 2024 – könnte es auch für den Mieter sinnvoll sein, einer Anpassung zuzustimmen. Der Vermieter ist im Zweifel auch daran interessiert, die Vorauszahlungen zu erhöhen, da er das Geld fremdnützig vorfinanziert.

Der Vermieter ist aber auch einseitig berechtigt, nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine „angemessene Höhe“ anzupassen (§560 Abs. 4 BGB). Laut dem Bundesgerichtshof müssen sich dafür konkrete Umstände im laufenden Jahr ergeben haben, die dazu führen, dass eine Anpassung notwendig ist. Wenn die Gaspreise steigen, ist das der Maßstab für das Anpassungsrecht. Es gibt dabei keine Obergrenze oder eine bestimmte Formel. Die Anpassung muss allerdings im Zusammenhang mit einer Abrechnung geschehen. Problem für die Vermieter: Man kann nur einmal pro Abrechnungszeitraum, also in der Regel pro Jahr, anpassen und dies auch nur in die Zukunft gerichtet, nicht etwa rückwirkend. Oftmals werden Vermieter bereits im Zusammenhang mit der Abrechnung geringfügig angepasst haben, dies geschieht in „normalen Zeiten“ im Grunde im Wege eines Automatismus. Damit haben sie ihr Gestaltungsrecht verbraucht. Es wird zwar vertreten, dass sich das Recht des Vermieters zur Anpassung wiederholt, wenn er eine Zwischenabrechnung macht. Ich bin allerdings skeptisch, dass der Vermieter dieses Gestaltungsrecht unterjährig wieder erlangen kann.

Bezieht sich der reguläre Zahlungsrückstand, der zu Kündigungen berechtigt, auch auf die Nebenkosten, also auf die Warmmiete? Bräuchte es nicht ein Kündigungs-Moratorium?

Ja, die Vorauszahlungen gehören zur regelmäßig zu zahlenden Miete und können auch zur Kündigung führen. Dies kann bei sehr hohen Vorauszahlungen tatsächlich zu Problemen für den Mieter führen.

Viel spannender ist allerdings: Wie gehen wir mit der Nichtzahlung der enormen Nachforderungen um, die auf Mieter nach der Abrechnung zukommen? Da gilt der Tatbestand der fristlosen Kündigung aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB nach ganz herrschender Auffassung nicht, weil es sich anders als bei den Vorauszahlungen um eine Einmalzahlung und gerade keine wiederkehrenden Leistungen handelt. Es stellt sich dann aber die Frage, ob der Vermieter ordentlich kündigen kann, wenn der Mieter schuldhaft nicht zahlt. Auch hier gilt der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Allerdings stellt § 573 Abs. 2 BGB auf die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters ab. Hier ist anerkannt, dass der unverschuldete Geldmangel des Mieters zu dessen Entlastung führen kann. Viele Mieter werden unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten, weil sie mit Nachzahlungen konfrontiert sind, die sie schlicht nicht leisten können. Belastend mag sich für den Mieter auswirken, dass er nicht hinreichend Vorsorge getragen hat, er sich in Anbetracht der Krise etwa geweigert hatte, die Vorauszahlungen einvernehmlich zu erhöhen.

Wenn man diese Umstände beim Zahlungsverzug des Mieters nicht berücksichtigt und dessen Verschulden schlicht vermutet, dann wäre es sicher sinnvoll, ein Kündigungs-Moratorium einzuführen. Dafür spricht auch: Rechtssicherheit in einem derart sensiblen Bereich des Lebens. Es geht um das Dach über dem Kopf in Krisenzeiten. Schließlich vertraue ich aber sehr auf die Vernunft und Weitsicht der Vermieter, Mietern, die in diesen Zeiten in Zahlungsschwierigkeiten kommen, anders als mit einer Kündigung zu begegnen.

Suggested Citation

Schlicker, Marie-Luise, „Ein Gebäude kümmert sich nicht um den Krieg“, libra-rechtsbriefing, 8.11.2022, https://www.libra-rechtsbriefing.de/L/artz/

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